La reducción por arrendamiento de vivienda habitual es uno de los incentivos más relevantes del IRPF para los propietarios arrendadores. Sin embargo, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda reformó sustancialmente el artículo 23.2 de la LIRPF, modificando tanto el porcentaje general como introduciendo una escala escalonada en función de determinadas circunstancias. El cambio, aplicable a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2024, obliga a revisar la planificación fiscal de los rendimientos del capital inmobiliario.
El régimen anterior: reducción única del 60%
Antes de la reforma, el artículo 23.2 LIRPF establecía una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo del capital inmobiliario cuando el inmueble se destinaba a vivienda habitual del arrendatario. Este porcentaje era independiente de la edad del arrendatario, de la renta pactada y de la ubicación del inmueble. Su aplicación resultaba sencilla: calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), se aplicaba la reducción del 60% y el resultado tributaba como rendimiento del capital inmobiliario en la base imponible general.
La única exigencia era que el arrendamiento tuviese por objeto una vivienda habitual para el arrendatario, con exclusión expresa de los arrendamientos de temporada, locales de negocio y arrendamientos de uso turístico.
El nuevo esquema escalonado desde 2024
Con la reforma de la Ley 12/2023, el artículo 23.2 LIRPF pasa a contemplar cuatro tramos de reducción distintos:
90% — Zona tensionada + rebaja de renta ≥ 5%
La reducción máxima del 90% se aplica cuando concurran simultáneamente dos requisitos:
Este tramo busca incentivar que los propietarios en zonas tensionadas mantengan o reduzcan la renta de mercado respecto al contrato precedente.
70% — Zona tensionada sin reducción de renta, o arrendatario joven
La reducción del 70% opera en dos supuestos alternativos:
60% — Rehabilitación reciente
La reducción del 60% —equivalente al porcentaje anterior— se mantiene cuando el inmueble haya sido objeto de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato, siempre que dicha rehabilitación cumpla los requisitos del artículo 20.1 de la LIRPF.
50% — Caso general
El porcentaje residual, aplicable a todos los contratos que no encajen en los tramos anteriores, se reduce al 50%. Este es el cambio más relevante para la mayoría de los arrendadores: los contratos ordinarios de vivienda habitual celebrados desde el 1 de enero de 2024 solo podrán aplicar una reducción del 50%, frente al 60% que permitía la normativa anterior.
Régimen transitorio: contratos anteriores a 2024
La disposición transitoria decimoquinta de la LIRPF, introducida por la Ley 12/2023, establece que los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 2024 continúan rigiéndose por la normativa anterior. Esto significa que, para esos contratos en vigor, la reducción aplicable sigue siendo del 60% mientras no se produzca una novación o extinción del contrato.
La DGT ha precisado en diversas consultas (entre ellas la V0783-24) que la celebración de un nuevo contrato con el mismo arrendatario una vez vencido el anterior ya queda sujeta a la nueva escala, aunque el inmueble y las partes sean idénticas.
Zonas de mercado residencial tensionado: declaración y efectos
Las zonas tensionadas son declaradas por las comunidades autónomas (o en su caso, las entidades locales con competencia delegada) a través del procedimiento previsto en el artículo 18 Ley 12/2023. La declaración tiene una vigencia de tres años, renovable. A fecha de publicación de este artículo, varias CC.AA. ya han iniciado o completado el proceso de declaración, con distinto alcance territorial.
El mapa de zonas tensionadas actualizado lo publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en su portal oficial. A efectos del IRPF, es fundamental comprobar si el inmueble arrendado se encuentra dentro de alguna zona declarada antes de determinar qué tramo de reducción resulta aplicable.
Cálculo práctico del rendimiento neto reducido
Tomemos un ejemplo: propietario que arrienda una vivienda desde marzo de 2024, en municipio sin zona tensionada, arrendatario de 40 años, sin rehabilitación reciente.
Con la normativa anterior, el rendimiento neto reducido habría sido 3.520 € (reducción del 60%). La diferencia de 880 € tributará adicionalmente en la base imponible general.
Gastos deducibles: brevario
El rendimiento neto se calcula restando de los ingresos íntegros los gastos necesarios para la obtención de los mismos, entre los que el artículo 23.1 LIRPF y el Reglamento (artículo 13 RIRPF) enumeran: intereses de capitales ajenos, tributos no estatales (IBI, tasas), gastos de formalización del contrato, saldos de dudoso cobro, primas de seguros, reparaciones y conservación, servicios y suministros a cargo del arrendador, amortización del inmueble (1,5% del coste de adquisición satisfecho o del valor catastral si es menor) y amortización de muebles.
Las obras de mejora (no conservación) no son deducibles en el período en que se realizan, sino amortizables durante su vida útil. La distinción entre reparación/conservación y mejora sigue siendo una fuente recurrente de controversia en comprobaciones tributarias, con abundante doctrina del TEAC.
Declaración de la reducción: casilla y forma de acreditación
En la declaración del IRPF (modelo 100), la reducción por arrendamiento de vivienda se consigna en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. El contribuyente debe seleccionar el porcentaje aplicable en función del tramo que corresponda e indicar, en su caso, si el inmueble se encuentra en zona tensionada o si el arrendatario es joven. La acreditación de estos extremos no requiere documento específico adjunto, pero debe conservarse (certificado de zona tensionada emitido por la administración competente, contrato de arrendamiento con fecha y renta, DNI del arrendatario para acreditar la edad).
En caso de inspección, la falta de acreditación puede motivar la aplicación del porcentaje inferior (50%), con la correspondiente liquidación complementaria, intereses de demora y, potencialmente, sanción por infracción tributaria leve si la diferencia supera los umbrales del artículo 191 LGT.
Cuestiones abiertas y criterio DGT
La DGT ha resuelto varias consultas vinculantes sobre el nuevo régimen. Entre los criterios más relevantes:
Planificación fiscal: qué revisar antes de la campaña de IRPF 2026
Para los propietarios arrendadores con contratos en vigor o próximas renovaciones, conviene verificar:
La planificación del momento de renovación contractual y la acreditación de los requisitos pueden suponer diferencias de tributación relevantes para carteras con varios inmuebles en alquiler.
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Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Para aplicar la normativa a su situación concreta, consulte con un asesor fiscal habilitado.